מכירת דירה בירושה: מס שבח, צו ירושה, וכל הדרכים למכור

לפני שדירה שעברה בירושה יכולה להימכר, היורשים צריכים לעבור כמה שלבי רישום. חלק מהשלבים אפשר להתחיל עוד לפני שההליך המשפטי הושלם, וחלק מחייבים להמתין לצו.

1. צו ירושה או צו קיום צוואה. אם המוריש הותיר צוואה, פונים לבית המשפט לענייני משפחה או לרשם לענייני ירושה בבקשה לצו קיום צוואה. אם אין צוואה, פונים בבקשה לצו ירושה, שקובע מי היורשים על פי חוק הירושה, תשכ״ה-1965.
2. רישום הזכויות בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל. לאחר קבלת הצו, מגישים אותו לרישום כדי שהיורשים ירשמו כבעלים החדשים של הדירה, במקום המוריש.
3. איסוף מסמכי הנכס. נסח טאבו עדכני, היתרי בנייה אם קיימים, אישורי מסים ותשלומי ארנונה, ומסמכי זיהוי של כל היורשים. חלק מהמסמכים אפשר וכדאי לאסוף כבר בשלב מוקדם.

מה אפשר לעשות לפני שהצו הושלם, ומה חייב להמתין: הטבלה הבאה מסכמת את ההבחנה המרכזית.

כשדירה עוברת בירושה למספר יורשים, כל אחד מהם הופך לבעלים משותף בנכס. שלוש דרכים אפשריות להתקדם מכאן, ולא תמיד היורשים מסכימים על אותה דרך.

• מכירה משותפת. כל היורשים מוכרים את הדירה יחד לצד שלישי, והתמורה מתחלקת ביניהם לפי חלקיהם בירושה.
• הסכם חלוקת עיזבון. היורשים חותמים על הסכם שקובע מי מקבל מה מתוך העיזבון. אם יש נכס נוסף לצד הדירה, ההסכם יכול לקבוע שיורש אחד מקבל את הדירה ואחר מקבל נכס או סכום שווה ערך.
• פירוק שיתוף. אם היורשים לא מגיעים להסכמה, כל אחד מהם רשאי לפנות לבית המשפט בבקשה לפירוק השיתוף בנכס, שברוב המקרים מתבצע באמצעות מכירתו וחלוקת התמורה.

מה עושים כשיורש אחד מתנגד למכירה: קודם כול, כדאי לנסות להבין את הסיבה להתנגדות, בין אם היא כלכלית, רגשית, או קשורה לחוסר הסכמה על שווי הדירה. לעיתים ליווי של עורך דין ניטרלי, או קבלת הערכת שווי מקצועית ומוסכמת, פותרים את המחלוקת בלי צורך בהליך משפטי. כשההליך המשפטי הכרחי, פירוק השיתוף הוא הדרך המקובלת, אך הוא כרוך בזמן ובעלויות שכדאי לשקול מול האפשרות להגיע להסכמה.

במקרים רבים, הדירה שעוברת בירושה נמצאת דווקא בבניין ותיק, ולפעמים בבניין שכבר נמצא במסלול התחדשות עירונית. במצב כזה יש שתי שאלות נפרדות שכדאי להבחין ביניהן.

אם הבניין נמצא במתחם פינוי בינוי אך עדיין לא נחתם הסכם עם דיירי הבניין, ואתם שוקלים אם למכור את הדירה עכשיו עם הפוטנציאל שהיא נושאת או לחכות לפרויקט, המדריך מכירת דירה לפני פינוי בינוי מסביר איך מתומחר הפוטנציאל ולמי מוכרים.

לעומת זאת, אם המוריש כבר היה צד להסכם פינוי בינוי בזמן פטירתו, או שהבניין כבר נמצא בתהליך פעיל עם הסכם חתום, השאלות שעולות שונות: מה קורה לזכויות שהיו למוריש, כולל זכויות גיל אם היו, ומה חשוב לעגן בהסכם בשם היורשים. את אלה מפרט המדריך ירושה דירה בפינוי בינוי.