תוספת ממ״ד לבניין קיים: מה אפשר לעשות בלי לפנות דיירים
התשובה בקצרה
- השאלה “האם אפשר להוסיף ממ״ד לבניין קיים בלי לפנות דיירים” היא שאלה לגיטימית שאין לה תשובה אחידה מראש.
- האופן שבו מתחלקת העבודה בין המפעל לאתר משפיע ישירות על משך הזמן שבו יש פעילות בנייה צמודה לבניין המגורים.
- ככל שיותר עבודה מתבצעת מראש מחוץ לאתר, כך יש פחות ימים של עבודה כבדה בפועל ליד הדיירים.
אחת השאלות הראשונות שעולות בוועד בית ששוקל להוסיף מרחב מוגן (ממ״ד) לבניין מגורים קיים היא מה קורה בפועל לדיירים בזמן העבודה. האם צריך לפנות דירות למשך תקופת הבנייה? האם יש רעש וריצוד ממושכים בחצר המשותפת? התשובה המדויקת תלויה בכל מקרה בגורמים ספציפיים לבניין, אבל אפשר להצביע על כמה עקרונות כלליים שמסבירים למה השאלה הזו כל כך רלוונטית, ולמה שיטת הביצוע שנבחרת משפיעה ישירות על התשובה.
בנייה באתר לעומת ייצור מוקדם במפעל
בבנייה “רגילה” של תוספת בטון, חלק ניכר מהעבודה מתבצע בפועל בשטח: הקמת תבניות, קשירת ברזל, יציקה, פירוק תבניות, ולעיתים עבודה נוספת של ימים או שבועות ליד קירות הבניין הקיים. ככל שיותר שלבים מתבצעים באתר עצמו, כך גדל משך הזמן שבו יש פעילות בנייה צמודה לבניין המגורים, וכתוצאה מכך גם ההשפעה על הדיירים, על הגישה לחניה, ועל השימוש בשטחים המשותפים.
לעומת זאת, בגישות שבהן חלק גדול מהעבודה מבוצע מחוץ לאתר, במפעל, לפני ההגעה לבניין, שלב העבודה בפועל ליד הבניין מתקצר. הרעיון הבסיסי הוא פשוט: אם המעטפת של המרחב המוגן, כולל בידוד, צנרת וחשמל, כבר מיוצרת ומוכנה במפעל, נותר לבצע באתר בעיקר את ההרמה, ההרכבה והיציקה עצמה, ולא את כל שלבי הבנייה מהתחלה. זה לא אומר אוטומטית שאין צורך בשום התארגנות מול הדיירים, אבל זה כן משנה את מאזן הזמן: פחות ימי עבודה כבדה בפועל צמוד לבניין, ולכן פחות ימים שבהם יש שיבוש משמעותי לשגרה.
מערכת אחת שפועלת לפי העיקרון הזה נקראת מערכת iForm. במערכת הזו מעטפת הממ״ד מיוצרת מראש במפעל, כולל בידוד, צנרת וחשמל מובנים, ומגיעה לאתר מוכנה להרכבה. באתר עצמו היא מורמת ומורכבת במקומה בעזרת מנוף, ולאחר ההרכבה נוצק הבטון בפועל, בשטח, כך שהתוצאה היא מרחב מוגן בבטון מזוין תקני מלא, מחובר לבניין הקיים. מי שרוצה להבין את כל שלבי התהליך של תוספת ממ״ד לבניין קיים בשיטה הזו יכול לקרוא על כך בהרחבה בעמוד הייעודי של החברה.
מה ועד הבית צריך לבדוק לפני שמתקדמים
מעבר לשאלת הזמן באתר, יש כמובן שאלות נוספות שכל ועד בית צריך לבדוק לפני שמתקדמים: איזה היתר בנייה נדרש בבניין הספציפי, איך נראית גישת המנוף לחצר או לחזית הבניין, ומה קורה עם חניות וכניסות בזמן ההרמה וההרכבה. אלה שאלות שהתשובה עליהן תלויה במבנה הספציפי, בתכנון ההנדסי, ובעבודה מול בעל מקצוע שמכיר את הבניין. אין תשובה גורפת שמתאימה לכל בניין, אבל ככל שהעבודה בפועל באתר מתומצתת יותר, כך קל יותר לצמצם את משך ההשפעה על השגרה של הדיירים.
דוגמה: פרויקט בגבעת שמואל
דוגמה אחת לתוספת מרחב מוגן לבניין מגורים קיים היא פרויקט בגבעת שמואל, שבו הוספו אלמנטי ממ״ד לאורך בניין מגורים קיים. אייפורם סיפקה את המערכת עבור הפרויקט הזה: הקבלן ביצע את הכנת הקרקע והביסוס, יצק את הבטון באתר, וביצע את עבודות הגמר, כולל צבע, שליכט, איטום וריצוף. האלמנטים הונפו במנוף אל מקומם לאורך הבניין, ולאחר ההרכבה נוצק הבטון בשטח, בדיוק לפי אותו עיקרון שתואר למעלה: ייצור מוקדם של המעטפת, והשלמת העבודה הרטובה באתר עצמו. פרטים נוספים על הפרויקט הזה מופיעים במקור בסוף הכתבה.
חשוב להדגיש: הפרויקט בגבעת שמואל מדגים עיקרון עבודה, לא הבטחה גורפת שאף דייר לעולם לא צריך לפנות דירה בפרויקט תוספת ממ״ד. כל בניין שונה, וההחלטה אם נדרש פינוי חלקי, זמני או מלא של דיירים תלויה במיקום המדויק של התוספת ביחס לדירות הקיימות, בסוג העבודות הנלוות (כמו חיזוק יסודות או עבודות תשתית), ובדרישות הבטיחות הספציפיות שקובע המהנדס האחראי על הפרויקט. ועד בית ששוקל תוספת כזו כדאי שישאל את בעל המקצוע המלווה שאלה ברורה: אילו שלבים בפרויקט הספציפי הזה, בבניין הזה, דורשים בפועל פינוי או הגבלת גישה, ולכמה זמן.
מסלול הרישוי, רעש וחניה
שאלה נוספת שקשורה ישירות לנושא הפינוי היא מסלול הרישוי. תוספת מרחב מוגן לבניין קיים יכולה להתקדם במסלולים שונים, בהתאם לסוג הבניין, למצב התכנוני שלו ולתקנות שחלות עליו באותה עת. מסלול הרישוי הנבחר משפיע לא רק על משך הזמן הכולל של הפרויקט מרגע ההחלטה ועד הביצוע בפועל, אלא גם על סדר השלבים באתר: מתי מתחילות עבודות הביסוס, מתי מגיעה ההרמה בפועל, ומתי מתבצעות עבודות הגמר. ועד בית שרוצה להעריך נכון את ההשפעה הצפויה על השגרה שלו כדאי שיבקש מבעל המקצוע המלווה לוח זמנים כללי לכל שלב, ולא רק הערכה כוללת אחת לכל הפרויקט, כי לכל שלב יש רמת הפרעה שונה לדיירים.
חשוב גם להפריד בין שאלת הפינוי לבין שאלות נלוות כמו רעש, אבק וזמינות חניה בזמן העבודה. גם כשלא נדרש פינוי של דירות, סביר שיהיו ימים שבהם יש עבודה רועשת יותר בחצר או בסמוך לחזית הבניין, בעיקר בשלבי ההרמה במנוף והיציקה עצמה. תיאום מראש מול הדיירים לגבי הימים הצפויים לכך, כולל שעות עבודה וסידורי חניה חלופיים, הוא חלק בסיסי מניהול פרויקט כזה בכל שיטת ביצוע, ולא תלוי דווקא באיזו מערכת בנייה נבחרה.
השאלה “האם אפשר להוסיף ממ״ד לבניין קיים בלי לפנות דיירים” היא שאלה לגיטימית שאין לה תשובה אחידה מראש. מה שכן ברור הוא שהאופן שבו מתחלקת העבודה בין המפעל לאתר משפיע ישירות על משך הזמן שבו יש פעילות בנייה צמודה לבניין המגורים, ושככל שיותר עבודה מתבצעת מראש מחוץ לאתר, כך יש פחות ימים של עבודה כבדה בפועל ליד הדיירים. זו נקודת המוצא הנכונה לכל שיחה עם בעל מקצוע לפני קבלת החלטה על תוספת מרחב מוגן לבניין קיים.
רוצים ממ״ד? בואו נדבר.
השאירו פרטים ונחזור אליכם תוך שעות עם הצעה מותאמת.
- ✔ חברת בינוי ויזמות. תכנון וביצוע תחת חוזה אחד
- ✔ ליווי מלא: תכנון, רישוי, ביצוע, אישורים
- ✔ צוות מקצועי מורשה: קבלנים, מהנדסים, אדריכלים
- ✔ שקיפות מלאה: מחיר סופי, לו״ז ברור
קבלו הצעת מחיר
נחזור אליכם תוך שעות ספורות. אין התחייבות.