מחשבון פינוי בינוי 2026: בדקו אם ההצעה של היזם הוגנת
כלי הערכה ראשוני להשוואת ההצעה שקיבלתם לסטנדרט השוק במרכז הארץ. מבוסס על נתוני 2026 ופרויקטים שליווינו.
מחשבון פינוי בינוי הוא כלי הערכה ראשוני שעוזר לכם לדעת אם ההצעה של היזם תואמת את סטנדרט השוק במרכז הארץ ב-2026. הזינו את גודל הדירה הישנה, האזור הגיאוגרפי, ואת תנאי ההצעה: תוספת מ״ר, חניה, מחסן, פיצוי כספי. המחשבון משווה את הנתונים לטווחי השוק שצברנו מליווי פרויקטים, ומספק הערכה ראשונית של ההצעה. שימו לב: זהו כלי הערכה ראשוני בלבד. החלטה סופית דורשת בדיקה מקצועית של עורך דין דיירים ושמאי בלתי תלויים.
ייעוץ ראשוני ללא עלות. ללא התחייבות.
איך עובד המחשבון?
המחשבון משווה את ההצעה שלכם לטווח הסטנדרטי בשוק לפי האזור הגיאוגרפי. הוא בוחן 5 פרמטרים: תוספת מ״ר, חניה, מחסן, פיצוי כספי, וזכויות גיל. הוא מחזיר ציון מצרפי וניתוח של החוזקות והחולשות בהצעה.
למה אנחנו?
אנחנו לא יזמים. אנחנו חברת בנייה שמלווה נציגויות דיירים מהארגון הראשוני ועד מסירת הדירות. הנתונים שמזין המחשבון מבוססים על פרויקטים אמיתיים שליווינו ועל סטנדרטים שמפורסמים על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
בסיס הנתונים של המחשבון
מה כולל המחשבון
המחשבון בודק 5 פרמטרים מרכזיים בהצעה: תוספת מ״ר לעומת סטנדרט האזור, חניה תת-קרקעית, מחסן, פיצוי כספי, וזכויות גיל לדיירים בני 70 ומעלה. הוא משווה את הנתונים לטווחי שוק שצברנו מליווי פרויקטים אמיתיים בישראל ב-2026, ולסטנדרטים שמפורסמים על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
הציון הסופי הוא מצרף משוקלל של הפרמטרים, בטווח של 0 עד 100. ציון 80 ומעלה מצביע על הצעה תואמת סטנדרט או טובה ממנו. ציון 60 עד 79 מצביע על הצעה סבירה עם סעיפים שדורשים תשומת לב. ציון 40 עד 59 מצביע על הצעה מתחת לסטנדרט בכמה היבטים. ציון מתחת ל-40 מצביע על הצעה נמוכה משמעותית מסטנדרט השוק.
מעבר לציון, המחשבון מציג רשימה של נקודות חיוביות ונקודות שדורשות תשומת לב. רשימת הנקודות מסייעת להבין על אילו סעיפים בהצעה אפשר לבקש שיפור במו״מ עם היזם, ועל אילו סעיפים ההצעה כבר תקנית. אנחנו לא מציגים תוצאה גנרית. כל בדיקה מותאמת לאזור הגיאוגרפי של הפרויקט ולנתונים הספציפיים שהזנתם.
סטנדרט השוק לפי אזור 2026
טבלת הסטנדרט שלהלן היא הבסיס שעליו המחשבון משווה את הצעת היזם. הנתונים מבוססים על פרויקטים אמיתיים שליווינו ב-2026 ועל המידע שמפרסמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
טווחי תוספת מ״ר ותקני שוק לפי אזור גיאוגרפי (2026)
| קטגוריה | תוספת מ״ר טיפוסית | חניה | מחסן |
|---|---|---|---|
| מרכז הארץ צפוף (תל אביב, רמת גן, גבעתיים, גבעת שמואל) | 20-35 מ״ר | סטנדרט | סטנדרט |
| ערי לוויין מרכזיות (פתח תקווה, ראשון לציון, חולון, בת ים, רחובות, נס ציונה) | 15-25 מ״ר | סטנדרט | סטנדרט |
| גוש דן רחב (כפר סבא, רעננה, הרצליה, הוד השרון, רמת השרון) | 18-28 מ״ר | סטנדרט | סטנדרט |
| ערים פריפריאליות-מרכזיות (נתניה, אשדוד, חדרה, מודיעין) | 12-22 מ״ר | לרוב כן | לרוב כן |
| פריפריה רחוקה (באר שבע, קרית שמונה, אילת, אזורים אחרים) | 8-18 מ״ר | תלוי בפרויקט | תלוי בפרויקט |
הטווחים אינדיקטיביים. ההפרש בין יזם ליזם בפרויקט מסוים יכול להגיע ל-10 מ״ר. למידע מקיף ראו את המדריך על תמורות בפינוי בינוי.
מה המחשבון בודק בכל פרמטר
לכל אחד מ-5 הפרמטרים יש לוגיקת הערכה משלו. השקיפות בלוגיקה מאפשרת לכם להבין למה הציון הוא כפי שהוא, ועל מה אפשר לעבוד במו״מ עם היזם.
תוספת מ״ר
ההערכה: תוספת בטווח הסטנדרט באזור = ציון מלא. תוספת מעל הסטנדרט = ציון מקסימלי + ציון חיובי. תוספת מתחת לסטנדרט בעד 5 מ״ר = ציון חלקי. תוספת נמוכה משמעותית = אפס + סימון לבעיה. למידע על טווחי השוק ראו את המדריך על תמורות בפינוי בינוי.
חניה
ההערכה: חניה תת-קרקעית כלולה במפורש בהסכם = ציון מלא. חניה לא צוינה בהסכם = ציון חלקי + סימון לבירור. אין חניה בהצעה = אפס. מה שלא כתוב במפורש בהסכם, לא קיים. ניסוח כללי כמו “חניה במידת האפשר” אינו מקבל ניקוד מלא.
מחסן
ההערכה: מחסן כלול במפורש = ציון מלא. בערי המרכז ובגוש דן הסטנדרט הוא מחסן בגודל 4-8 מ״ר. אם המחסן לא צוין בגודל ובמיקום, יש מקום לבירור. בערי הפריפריה המחסן לא תמיד סטנדרט, אך עדיין רצוי לכלול אותו.
פיצוי כספי
ההערכה: פיצוי כספי הוא תוספת בונוס, לא דרישה. במרכז הארץ ב-2026 פיצוי משמעותי (100,000 ש“ח ומעלה) מוסיף ניקוד גבוה. פיצוי קטן יותר מוסיף ניקוד מתון. היעדר פיצוי כספי אינו מפחית מהציון אם שאר הפרמטרים תקניים. במתחמים מסוימים, במיוחד בפריפריה, פיצוי כספי נדיר יחסית.
זכויות גיל
ההערכה משלבת את גיל הדייר עם נוכחות סעיף החלופות בהסכם. דייר בגיל 70-74 שההסכם שלו כולל סעיף חלופות (לפחות חלופה אחת מ-3): אין השפעה שלילית. סעיף חסר כליל בגיל 70+: הציון נחסם בטייר 2 לכל היותר. דייר בגיל 75+ זכאי לכל 3 החלופות (דיור מוגן, דירה חלופית, שתי דירות). חוסר ודאות בסעיף בגיל 75+ מפחית 15 נקודות. סעיף חסר כליל בגיל 75+: הציון נחסם בטייר 3 לכל היותר. למידע מקיף ראו את המדריך על זכויות קשישים בפינוי בינוי.
דוגמאות תוצאות מפרויקטים שליווינו
שלוש דוגמאות שמראות איך הצעה ראשונית של יזם הופכת להצעה משופרת אחרי מו״מ מקצועי.
דירה 70 מ״ר בחולון
- תוספת 18 מ“ר
- חניה תת-קרקעית
- ללא מחסן
- תוספת 23 מ“ר
- חניה תת-קרקעית
- מחסן 6 מ“ר
דירה 65 מ״ר בכפר סבא
- תוספת 14 מ“ר
- חניה לא ברורה בהסכם
- ללא מחסן
- תוספת 22 מ“ר
- חניה תת-קרקעית מעוגנת
- מחסן + 80,000 ש“ח פיצוי
דירה 90 מ״ר ברמת גן (דייר בן 78)
- תוספת 28 מ“ר
- חניה ומחסן
- ללא סעיף חלופות לקשיש
- כל 3 חלופות הגיל מעוגנות
- שאר התנאים זהים
הדוגמאות מבוססות על פרויקטים אמיתיים שליווינו, עם פרטים מטושטשים לשמירה על פרטיות. תוצאות במקרה שלכם תלויות במשתנים רבים.
מה לעשות עם התוצאה?
התוצאה של המחשבון היא נקודת התחלה. שלושה צעדים מומלצים אחרי קבלת התוצאה:
- בחנו את רשימת הנקודות שדורשות תשומת לב. כל נקודה היא נושא למו״מ. אם המחשבון מסמן שחסר מחסן בהצעה, זה הסעיף הראשון לבקש שיפור.
- השוו ל-2 הצעות נוספות. אפילו עם תוצאה חיובית, השוואה לעוד 2 יזמים מספקת קנה מידה ומגדילה את כוח המיקוח.
- פנו לבדיקה מקצועית מלאה. המחשבון בודק 5 פרמטרים. הסכם פינוי בינוי כולל עשרות סעיפים נוספים. עורך דין דיירים ושמאי בלתי תלוי הם הכרחיים לפני חתימה.
מה המחשבון לא בודק?
המחשבון בודק 5 פרמטרים. עוד עשרות סעיפים בהסכם לא נכנסים למחשבון, ודורשים בדיקה נפרדת:
- ערבויות בנקאיות. סעיף קריטי שמבטיח את הביטחון הכלכלי. דורש בדיקה משפטית. למידע מקיף ראו את המדריך על ערבויות בפינוי בינוי.
- זמני מסירה ופיצוי על איחור. מועד מסירה מחייב, פיצוי על כל חודש איחור, ערבות נפרדת. ראו את המדריך על תמורות בפינוי בינוי.
- זהות היזם וניסיון. 12 שאלות שחובה לשאול את היזם, 8 דגלים אדומים. ראו את המדריך על איך בוחרים יזם פינוי בינוי.
- מס שבח והיטל השבחה. כללי מיסוי, נייר עמדה ליורשים, פטורים. ייעוץ עם רואה חשבון מקרקעין הוא הכרחי. למידע על יורשים ראו את המדריך על ירושה דירה בפינוי בינוי. עיון נוסף ברשות המסים.
- זכויות גיל מפורטות. המחשבון מסמן בלבד. הסעיפים המדויקים והחלופות החובה דורשים בדיקה משפטית. ראו את המדריך על זכויות קשישים בפינוי בינוי.
- סעיף סרבנים. מה קורה אם דייר במתחם אינו מסכים, חוק 67%, הליך תביעה. ראו את המדריך על דייר סרבן בפינוי בינוי.
רוצים בדיקה מקצועית מלאה של ההצעה?
המחשבון נותן לכם תמונה ראשונית. בדיקה מקצועית מלאה כוללת ניתוח ערבויות, סעיפי הסכם, מס שבח, וכל הסעיפים שלא ניתן לחשב במחשבון. אנחנו לא יזמים. אנחנו חברת בנייה שמלווה דיירים בבחינת הצעות, ובוחנת הצעות מבחינה מקצועית.
בדיקה מקצועית של ההצעה: בואו נדבר
השאירו שם וטלפון. נחזור אליכם תוך שעות עם בדיקה ראשונית של ההצעה שקיבלתם.
- ✔ חברת בינוי ויזמות. תכנון וביצוע תחת חוזה אחד
- ✔ ליווי מלא: תכנון, רישוי, ביצוע, אישורים
- ✔ צוות מקצועי מורשה: קבלנים, מהנדסים, אדריכלים
- ✔ שקיפות מלאה: מחיר סופי, לו״ז ברור
קבלו הצעת מחיר
נחזור אליכם תוך שעות ספורות. אין התחייבות.
תשובות מהירות לשאלות הנפוצות
שלוש תשובות מובנות בתבנית קצרה למי שמחפש את התמצית. לעיון מעמיק ראו את הקטעים הספציפיים בעמוד או את ה-FAQ שבסוף.
איך מחשבון פינוי בינוי בודק אם ההצעה של היזם הוגנת?
המחשבון משווה את ההצעה ל-5 פרמטרים מרכזיים: תוספת מ״ר לעומת סטנדרט האזור הגיאוגרפי, חניה תת-קרקעית, מחסן, פיצוי כספי, וזכויות גיל לדיירים בני 70 ומעלה. הציון נע בין 0 ל-100, עם 4 רמות: 75+ הצעה תואמת סטנדרט, 55-74 סבירה עם הסתייגויות, 35-54 מתחת לסטנדרט, מתחת ל-35 נמוכה משמעותית. הסטנדרטים מבוססים על פרויקטים אמיתיים שליווינו ב-2026 ועל המידע הרשמי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. למידע מפורט על חוק 67% ראו את המדריך על חוק 67% בפינוי בינוי.
מה הסטנדרט לתוספת מ״ר בפינוי בינוי במרכז הארץ ב-2026?
במרכז הארץ הצפוף (תל אביב, רמת גן, גבעתיים) הסטנדרט הוא תוספת של 20 עד 35 מ״ר. בערי הלוויין המרכזיות (פתח תקווה, ראשון לציון, חולון, בת ים) הטווח הוא 15 עד 25 מ״ר. בגוש דן הרחב (כפר סבא, רעננה, הרצליה) 18 עד 28 מ״ר. בערי פריפריה מרכזיות (נתניה, אשדוד, חדרה, מודיעין) 12 עד 22 מ״ר. בפריפריה רחוקה הטווח הוא 8 עד 18 מ״ר. הצעה מתחת לטווח דורשת מו״מ. לפירוט מלא ראו את המדריך על תמורות בפינוי בינוי.
מה זכויות דייר בן 75 ומעלה בפרויקט פינוי בינוי?
דייר בגיל 75 ומעלה זכאי לכל 3 החלופות בהסכם פינוי בינוי: דיור מוגן באיכות מקבילה, רכישת דירה חלופית בערך זהה לדירת התמורה, או שתי דירות שערכן הכולל זהה. החלופות חובה בחוק ולא ניתנות לוויתור גם בחתימה. דייר בגיל 70-74 זכאי לפחות לחלופה אחת מהשלוש. הסכם שלא כולל סעיף חלופות מפורש לקשיש בגיל 70+ הוא פגום משפטית. ייעוץ עם עורך דין מקרקעין הוא הכרחי לפני חתימה. למידע מקיף ראו את המדריך על זכויות קשישים בפינוי בינוי.